为什么回迁房物业不好？

在房地产市场中，回迁房是一个特殊的存在，很多人都有这样的感受，那就是回迁房的物业往往不太好，这背后其实是由多种因素共同作用导致的。

从业主方面来看，回迁房的业主构成比较特殊，他们大多是因为拆迁而集中安置到回迁房小区的，很多业主之前并没有缴纳物业费享受物业服务的习惯，在过去的居住环境中，可能不存在物业管理这一概念，或者只需要支付非常少的费用来维持基本的卫生等工作，当进入到有正规物业管理的回迁房小区后，对于缴纳相对较高的物业费存在抵触情绪，导致物业费收缴率不高，而物业企业的运营主要依靠物业费收入，收缴率低使得物业企业资金紧张，难以提供高质量的服务。

回迁房小区业主的经济状况参差不齐，部分业主经济条件较差，这也使得他们在缴纳物业费时存在困难，一些业主可能认为自己拿到的回迁房本身就是一种补偿，对于再额外支出物业费不太认可，甚至存在恶意拖欠物业费的情况，这进一步加剧了物业企业的资金压力，形成了恶性循环，物业企业服务质量下降，业主更不愿意缴费。

从物业企业角度分析，由于回迁房小区的物业费标准通常较低，开发商在建设回迁房项目时，为了控制成本，会对物业费进行一定的限制，较低的物业费意味着物业企业的利润空间有限，他们在人员配置、设备投入等方面都会受到影响，在人员方面，可能无法招聘到高素质、专业的物业服务人员，导致服务水平不高，安保人员可能缺乏专业的培训，无法有效地保障小区的安全；保洁人员数量不足，使得小区的环境卫生不能得到及时有效的清理。

在设备设施维护上，物业企业也会因为资金问题而力不从心，回迁房小区的公共设施设备在建设时可能本身质量就一般，再加上使用频率高，容易出现损坏，但由于资金有限，物业企业不能及时对这些设备设施进行维修和更换，导致小区的电梯经常故障、路灯不亮等问题频繁出现，给业主的生活带来极大的不便。

从管理难度方面来说，回迁房小区的管理难度较大，小区内的业主大多是原来一个区域的居民，彼此之间关系复杂，存在很强的地缘和血缘关系，当物业企业在进行管理和服务时，一旦涉及到部分业主的利益，就容易引发群体矛盾，在整治小区乱停车问题时，部分业主可能会因为习惯了随意停车，不愿意遵守物业的规定，并且会联合起来抵制物业的管理措施，使得物业企业的管理工作难以开展。

回迁房小区的居住人群相对复杂，人员流动性大，除了回迁业主外，还可能存在大量的租户，租户对小区的归属感不强，对物业的管理和服务不太配合，这也增加了物业管理的难度。

回迁房物业不好是业主缴费意识和能力、物业企业运营成本与利润、管理难度等多方面因素共同造成的，要改善回迁房的物业管理状况，需要业主提高缴费意识和配合度，物业企业提升服务质量和管理水平，同时政府也应加强对回迁房物业管理的监管和引导。