山东更换物业需要具备什么条件？

在山东，更换物业并非一件随意的事情，需要满足一定的条件并遵循相应的程序，以下为您详细介绍更换物业需具备的条件：

法定比例业主同意

根据《山东省物业管理条例》等相关规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就可以共同决定更换物业服务企业，这是更换物业的一个关键条件，体现了业主自治管理的原则，保障了大多数业主的意愿能够得到体现，比如一个小区有 100 户业主，专有部分建筑面积总和为 10000 平方米，那么至少需要 50 户业主且其所拥有的专有部分建筑面积达到 5000 平方米以上的业主同意，才满足基本的表决人数和面积要求。

物业服务存在严重问题

当物业服务企业存在严重违约行为或服务质量不达标，严重影响业主正常生活时，业主也可以考虑更换物业，常见的情况包括：

1、安保管理不到位：小区门禁形同虚设，外来人员随意进出，经常发生盗窃等治安事件，导致业主的人身和财产安全得不到保障，例如小区多次出现业主家中被盗，而监控设备损坏无法提供有效线索，保安巡逻也不及时。

2、环境卫生差：小区垃圾长时间不清理，散发难闻气味，公共区域杂草丛生、污水横流，比如垃圾桶满溢后几天都无人清理，小区道路上垃圾随处可见。

3、设施设备维护不力：电梯经常出现故障且维修不及时，消防设施老化损坏未及时更换等，给业主的生活带来极大的安全隐患，像电梯多次出现困人事件，维修人员却不能及时赶到进行救援。

4、物业服务态度恶劣：对业主的合理诉求置之不理，甚至与业主发生冲突，严重影响业主的居住体验，例如业主反映房屋漏水问题，物业多次推诿，不安排人员进行维修。

原物业服务合同到期或提前解除

如果物业服务合同已经到期，且业主大会决定不再续签，那么就可以更换新的物业服务企业，如果在合同期内，物业服务企业出现严重违约行为，符合合同约定的提前解除条件，经业主大会决议通过，也可以提前终止与原物业服务企业的合同，选聘新的物业。

更换物业是一个涉及众多业主权益的重大事项，在满足上述条件后，还需要按照法定程序进行，包括成立业主大会、发布招标公告、组织评标、签订新的物业服务合同等一系列步骤，以确保更换物业的过程合法、公正、透明。